Του ΓΙΑΝΝΗ ΚΑΪΝΤΑΣΗ
ΣΟΚ για τους ιδιοκτήτες
Σε σοκ βρέθηκαν πολλοί ιδιοκτήτες ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων στην Άρτα, καθώς λόγω των μέτρων της υγειονομικής και οικονομικής κρίσης, το κλείσιμο των πανεπιστημιακών σχολών και την αναστολή της επιχειρηματικής δραστηριότητας και αγοράς, πολλοί φοιτητές και επαγγελματίες, που συνήθως είχαν μισθώσει διαμερίσματα ως οικογενειακή στέγη, έλυσαν τις μισθώσεις τους, για μεγάλο χρονικό διάστημα. Υπήρχαν βέβαια και μισθωτές, οι οποίοι αν και διατήρησαν τις μισθώσεις τους με την επίκληση της οικονομικής κατάστασης, χωρίς να υπάγονται στις περιπτώσεις που προβλεπόταν μείωση του ποσού του μισθώματος, παρόλα αυτά, αρνούνταν να καταβάλλουν τα οφειλόμενα ενοίκια, με αποτέλεσμα να τίθεται εκποδών ο προγραμματισμός της οικογένειας των εκμισθωτών. Την κατάσταση σε μεγάλο βαθμό επέτεινε και η κυριολεκτική παύση της δικαστικής δραστηριότητας, καθώς με την αναστολή της λειτουργίας των δικαστηρίων, έπαυσαν οι εκδόσεις διαταγών πληρωμής και απόδοσης μισθίων, που συνήθως ήταν μια απειλή για τους κακοπληρωτές μισθωτές.
Το πρόβλημα της ενοικιαζόμενης στέγης στην Άρτα, είναι μια μόνιμη και επαναλαμβανόμενη κατάσταση, καθώς σε ένα μεγάλο ποσοστό είναι απόρροια και άμεσα συνδεδεμένη με την αγορά που έχει δημιουργηθεί γύρω από τις υπηρεσίες των πανεπιστημιακών σχολών. Το γεγονός ότι έπαυσαν έστω και για το χρονικό αυτό διάστημα να λειτουργούν, είχε ως αποτέλεσμα σε μεγάλο βαθμό, να δημιουργηθεί μια αλυσίδα επιπτώσεων, που επηρέασε ταχύτατα και την τοπική μικρο-οικονομία της Άρτας. Τα ανοίκιαστα διαμερίσματα, δεν μπόρεσαν να ενοικιαστούν με άλλους μισθωτές, κατά την διάρκεια της κρίσης, αλλά τα κόστη συντήρησης διατηρήθηκαν και μάλιστα αυξήθηκαν. Μέχρι σήμερα δεν υπάρχει κάποια πρόβλεψη για μείωση των φόρων που σχετίζονται με τα ακίνητα, τόσο των κρατικών όσο και των δημοτικών, με αποτέλεσμα, ακόμη μια χρονιά η διατήρηση της ακίνητης περιουσίας να καθίσταται ανυπόφορο βάρος για το μέσο νοικοκυριό, που έχει επενδύσει σε αυτό ως συμπληρωματικό εισόδημα.
Στην σημερινή μας έρευνα, καταγράφουμε τις απόψεις των ανθρώπων της κτηματαγοράς, προκειμένου να έχουμε μια εικόνα της κατάστασης, όπως την βλέπουν εκ των έσω.
Ο Πιστοποιημένος Πραγματογνώμονας και Εκτιμητής Ακινήτων του Γραφείου EPIRUS – SPITI κ. ΣΤΑΥΡΟΣ ΚΩΣΤΑΣ αναλύει την κατάσταση στην κτηματαγορά της Άρτας
Ποια είναι η κατάσταση για τις φοιτητικές κατοικίες στην περιοχή; Υπάρχει ενδιαφέρον από φοιτητές;
Στην περιοχή μας σε όλα τα τμήματα του Πανεπιστημίου Ιωαννίνων που εδρεύει στην Αρτα φοιτούν περίπου πέντε χιλιάδες φοιτητές αριθμός εξαιρετικά μεγάλος και σημαντικός για την πόλη μας.
Η υποδομή στην πόλη της Άρτας για φοιτητικές κατοικίες είναι αρκετά ικανοποιητική με μεγάλη συνεισφορά της περιοχής των Κωστακιών που τα τελευταία χρόνια έχουν δημιουργηθεί αρκετά καταλύματα ιδανικά για φοιτητές με το συγκριτικό πλεονέκτημα της απόστασης από το πανεπιστήμιο και την καινούργια κατασκευή.
Το μόνο πρόβλημα είναι η μετακίνηση ιδίως τις βραδινές ώρες στον κοινωνικό ιστό της πόλης , αλλά αν δούμε άλλες πόλεις και τις αποστάσεις από τα Πανεπιστήμια είμαστε σε πολύ καλύτερη μοίρα !
Το πρόβλημα εντοπίζεται στο κέντρο της πόλης που λόγω της μεγάλης ζήτησης δεν υπάρχουν αρκετές φοιτητικές κατοικίες για να καλύψουν την ανάγκη στέγασης των φοιτητών.
Πάντως όπως διαπιστώνουμε τα τελευταία χρόνια με όποια προβλήματα έχουμε στην ανοικοδόμηση λόγω οικονομικής κρίσης και στο ότι στην πόλη μας δεν έχει παρουσιαστεί το φαινόμενο του arbnb όπως σε άλλες πόλεις υπάρχει ικανοποιητική προσφορά για την κάλυψη της φοιτητικής στέγης ανάλογα με την ζήτηση ιδίως των πρωτοετών.
Υπήρξε μείωση των ενοικίων εκ μέρους των ιδιοκτητών ;
Μεταβολές στον χάρτη της φοιτητικής κατοικίας στις τιμές ενοικίων δεν διαφαίνονται να υπήρξαν σε σημαντικό βαθμό , εκτός από αυτές που προέβλεπε λόγω covid στους πλητόμενους με μείωση έως 40% με ρύθμιση από το Υπουργείο Οικονομικών .
Βέβαια υπάρχουν και ιδιοκτήτες που εκτιμώντας την δυσκολία και την κατάσταση της πανδημίας που προκειμένου να μην έχουν το πρόβλημα της πρώημης λύσης της μίσθωσης προχώρησαν σε μείωση της μίσθωσης για όσο διάστημα η φοίτηση γίνεται εξ αποστάσεως !
Πόσοι ξενοίκιασαν από τον Αύγουστο του 2020 που έγιναν οι μισθώσεις;
Υπήρξαν κάποιες λύσεις συμβολαίων αλλά αυτές ήταν αναμενόμενες λόγω των μεταγραφών σε άλλες πόλεις και σε αυτούς που υπολείπονταν κάποια μαθήματα για το πτυχίο και λόγω της εξ αποστάσεως πλέον φοίτησης δεν χρειάστηκε να ξαναέρθουν στην Άρτα.
Πόσο επηρεάζει η κατάσταση αυτή την κτηματαγορά και πως έχει επηρεαστεί ο κλάδος των μεσιτών;
Δεν παρουσιάστηκε μεγάλη αλλαγή στον χάρτη της κτηματαγοράς κατά παράδοξο τρόπο και πέρα από τις δυσκολίες που παρουσιάζονται εξαιτίας της γραφειοκρατίας και της δυσλειτουργίας του Δημόσιου τομέα υπήρξε έντονο το ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων ιδίων της κατοικίας σε χαμηλές τιμές!
Με έρευνα σε πανελλήνια κλίμακα που διενήργησε η ΕΠΠΑ (Ένωση Πραγματογνωμόνων Ελλάδας) παρουσιάστηκε το φαινόμενο να έχουμε ευκαιρίες στα μεγαλύτερα και παλιά ακίνητα – δεδομένου ότι τα φθηνά σπίτια έχουν αρχίσει να εξαντλούνται στην εγχώρια κτηματαγορά – αναζητούν τώρα οι υποψήφιοι αγοραστές, την ίδια στιγμή που οι τιμές έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν κι έχει μειωθεί σαφώς και ο χρόνος αναμονής για τους ιδιοκτήτες που αναρτούν πωλητήρια.
Παράλληλα, τα μετρητά παραμένουν η κύρια πηγή χρηματοδότησης για τους αγοραστές αφού πάνω από 8 στους 10 δε χρησιμοποιούν καθόλου δάνειο από τράπεζα.
Αυτό είναι ένα από τα βασικά συμπεράσματα της έρευνας που εκπόνησε η Ένωση Μεσιτών Ακινήτων Πιστοποιημένων Πραγματογνωμόνων Ελλάδας (ΕΠΠΑ) για το προφίλ αγοραστών ακινήτων στην Ελλάδα αυτή την στιγμή, απ’ όπου προκύπτει ότι τα παλαιά ακίνητα ναι μεν διατηρούν τα ποσοστά τους, αποτελώντας ουσιαστικά το μοναδικό «καύσιμο κίνησης» στη βιομηχανία των κατασκευών, ωστόσο έχει αυξηθεί, κατά τι, το ποσοστό των νέων ακινήτων που «έφυγαν» στο β’ εξάμηνο του 2018 (16,5%) σε σύγκριση με το μόλις 12% που ήταν το ποσοστό των νεόδμητων στο πρώτο μισό του περασμένου έτους.
Σημειωτέο ότι, ελλείψει και νέων κατασκευών λόγω της κατάρρευσης της οικοδομής τα τελευταία χρόνια, η ΕΠΠΑ λαμβάνει υπόψη στα νεόδμητα ακίνητα αυτά που κατοικούνται για πρώτη φορά, ανεξαρτήτου ηλικίας. Επιπλέον, 6 στα 10 από τα παλιά ακίνητα που αγοράζονται, τελικά, απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις.
Οι μεσίτες διαπιστώνουν επίσης ότι εξαντλήθηκαν τα φθηνά ακίνητα, οι τιμές ανεβαίνουν και η ταχύτητα πώλησης αυξάνεται: 1 στα 2 ακίνητα που αγοράστηκαν στο β’ εξάμηνο ήταν με τιμή από 31 έως 90 χιλ. ευρώ (από 45% το α’ εξάμηνο του έτους), ενώ 1 στα 4 έχουν τιμή από 91 έως 180 χιλ. ευρώ (από 17,2% στην προηγούμενη έρευνα).
Αντίστοιχα, έχει τριπλασιαστεί σχεδόν, στο 32,4% από το 12,3% το ποσοστό των ακινήτων που πωλούνται μέσα σε τρείς μήνες από την ανάρτηση του πωλητηρίου, αποτελώντας και την πλειοψηφία, ενώ στην προηγούμενη έρευνα, το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων, ήτοι ποσοστό 23,8% χρειάζονταν τουλάχιστον δύο χρόνια για να πουληθούν.
Επιπλέον οι επενδυτές επωφελούνται από τις ευκαιρίες στα πολύ μεγάλα ακίνητα και η χρηματοδότηση παραμένει ασθενική, αν ληφθεί υπόψη ότι ποσοστό 84,7% δίνει όλο το ποσό της αγοράς τοις μετρητοίς, νούμερο μάλιστα που έχει αυξηθεί έναντι του 83% του α εξαμήνου του έτους.
Οι μεσίτες επισημαίνουν ότι περιορισμένα είναι και τα έσοδα του Δημοσίου μιας και ο υψηλός ΦΠΑ «απαγορεύει ουσιαστικά τις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά και μόλις ένα 5% έχει πληρώσει τελικά ΦΠΑ.
Το μερίδιο των τραπεζικών ακινήτων αυξάνεται σταδιακά και εμφανίζονται πωλήσεις υπερχρεωμένων ακινήτων με «κούρεμα» οφειλής σε συνεννόηση μεταξύ τραπεζών και ιδιοκτητών, με το ποσοστό των ακινήτων που πωλήθηκαν στο β’ εξάμηνο και ανήκε σε τράπεζα να έχει αυξηθεί στο 27,8% έναντι του 24,8% της προηγούμενης έρευνας.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το στοιχείο που έχει να κάνει με το γιατί οι αγοραστές πραγματοποιούν τη δεδομένη συγκυρία μία αγορά:
Όπως διαπιστώνουν οι μεσίτες, οι αγορές για κατοικία της οικογένειας αυξάνονται «σε βάρος» των αγορών για εκμετάλλευση όσο περιορίζονται οι ευκαιρίες στο εγχώριο real estate.
Πλέον πάνω από 1 στα δύο σπίτια που πωλούνται (51,5%) προορίζονται για οικογένειες, μόλις 9,7% για εξοχική κατοικία, ένα 12,6% για κατοικία του παιδιού της οικογένειας, ενώ σε 21,4% από 30,8% μειώθηκαν οι επενδύσεις με σκοπό την εκμετάλλευση.